Interview : Carolin Arthaud présente son livre « Achat Revente Mode d’Emploi »

Le 11 septembre 2025, sur la chaîne YouTube des Éditions Jikji, Clément Herbez a reçu Carolin Arthaud pour parler de la sortie de son livre « Achat Revente Mode d’Emploi ». Pendant cet échange franc et rythmé, Carolin revient sur ses débuts à 21 ans, ses opérations à forte marge, la fiscalité (y compris un contrôle fiscal… et comment s’en relever), ainsi que ses méthodes pour financer des projets sans apport personnel.

Ce que vous allez découvrir dans l’interview

Comment démarrer à 21 ans et réussir un premier flip immobilier avec 70 000 € de marge.
Les clés pour trouver le “bon” bien, estimer la marge cible de 20 % et revendre vite.
Deux études de cas (du petit budget à la villa de luxe avec ~1 M€ de marge sans argent perso).
La fiscalité qui peut tout changer (TVA, contrôle fiscal) et comment éviter les pièges.
Qui peut devenir marchand de biens (indice : pas besoin d’être riche, mais il faut travailler).
Les outils bonus du livre : simulateur de rentabilité + modèle de dossier bancaire.

Le parcours de Carolin : de 21 ans… à un groupe immobilier

Carolin se lance à 21 ans avec un premier studio qu’il rénove et transforme en deux pièces, puis revend en une semaine avec 70 000 € de plus-value.
Deux ans plus tard, il professionnalise l’activité (statut marchand de biens) et enchaîne les opérations.
En 2019, il lance sa formation. En 2021, il ouvre une agence immobilière (transaction + gestion). Aujourd’hui, il pilote un groupe avec >25 personnes et accompagne des investisseurs.

Des exemples concrets qui parlent chiffres

Petit budget, gros effet levier : un appart négocié 90 000 €, coût de revient ~150 000 €, revente 340 000 € (opération en 3–4 mois, apport 3–4 k€).
Villa haut de gamme : coût de revient ~1,9 M€, prix de sortie ~3 M€ → ~1 M€ de marge, 0 € d’apport personnel (levées de fonds & structuration expliquées dans le livre).

Marge de 20 % : pourquoi c’est la référence

Carolin insiste : la sélection du bien fait 80 % du résultat.
Dans le livre (ex. secteur rentable, estimation prix de sortie), il détaille comment viser et calculer la marge de 20 %, en intégrant tous les postes (acquisition, travaux, frais, fiscalité…).

Fiscalité & contrôles : ce qu’il faut savoir (vraiment)

Carolin raconte sans filtre son premier contrôle fiscal (« erreurs de jeunesse » côté compta). Bilan : ça coûte cher… mais ça forge. Les suivants ? Zéro redressement : il avait corrigé ses process.
Focus TVA : “bête noire du marchand”. Mal choisir son régime peut coûter des dizaines/centaines de milliers d’euros. Le livre compare les scénarios et aide à choisir le bon régime (même quand l’expert-comptable n’est pas spécialiste du sujet).

Financer sans apport : c’est possible

Au-delà des banques, Carolin décrit des solutions alternatives (levées de fonds / crowdfunding, partenariats, montage de dossiers solides).
Exemple : des clients acquièrent un chalet ~1,5 M€ avec 0 € d’apport et zéro capacité bancaire… grâce à une structuration adaptée.

10 stratégies pour créer de la valeur

Du simple réaménagement (studio → 2 pièces) aux opérations plus techniques : division, réunion, optimisation de surfaces, surélévation, etc.
Le livre explique pas à pas les points clés (démarches syndic, compteurs, autorisations, chiffrage…).

Les erreurs fréquentes des débutants (et comment les éviter)

Brûler les étapes et acheter sans connaître son marché.
Sous-estimer la fiscalité/TVA.
Dossier bancaire mal préparé.

La base : se former, devenir expert de son secteur, savoir ce qui se vend, à quel prix, et pourquoi.

Qui peut devenir marchand de biens ?

Carolin démonte les idées reçues : pas besoin d’être riche ni d’un “profil type”.
En revanche, il faut travailler et dégager 4–5 h par semaine pour progresser chaque semaine.
Exemple inspirant : Jordan, accompagné par l’équipe, 45 000 € de marge dès sa première opération.